（原标题：?万物云十年，从独立到独舞）

当众多开发商和物业公司匍匐在地时，在2024年的尾声，万物云（2602.HK）在深圳举办了一场睿见大会。

通过这场活动，万物云有太多话想讲，一方面通过媒体交流会，集中汇报各项业务的新进展；另一方面，5年前的12月12日，万科物业收购戴德梁行大中华区业务，刚满5岁的中外混血儿万物梁行需要一个亮相的机会，告诉外界“我又长高了”。

从1990年服务的第一个小区深圳天景花园开始，万科物业的身份从万科集团所开发小区的“大内管家”，一步步变成服务涵盖住宅、商业乃至一座城市公共区域的综合型物业公司。

就在2024年11月，万物云还收购了万科集团持有的武汉新唐万科广场、上海光合新座的股权，通过以资产抵应收账款的方式，“万物云也变成有资产的人（公司）了”，万物云董事长朱保全说。

朱保全作了题为《十年》的主题演讲。对万物云来说，2014年是个重要的节点——历史上，万科物业只服务于万科地产，直到2014年12月17日，万科集团批准了万科物业可以走向市场，由此万科物业如脱疆野马冲入全国市场，才有了十年后的今天。

这十年，万科物业全面对标北美物管巨头First Service，从它身上看到了物业公司不应局限于住宅物业，还有商业物业、多元服务、金融服务等可能性，由此慢慢形成了自己的“家谱”和六大品牌：万科物业（住宅物业）、万物梁行（商业物业）、万物云城（城市服务）、朴邻和研选家（资产服务）、祥盈企服（企业服务）和万睿科技（科技服务）。

可以说，2014年是万科物业的独立之年，万物云走过了从独立到独舞的十年披荆斩棘之路。

按照朱保全的说法，这是“十年饮冰”：多年前，万科物业就曾筹备过上市事宜，但直到2022年9月才成功上市。也因此，在彩生活收购万达物业、碧桂园服务疯狂“买买买”时，在开发商母公司将利润从地产转移到物业板块，物业股估值从几倍变成几十倍的热潮前，万物云被动地保持冷静，某种意义上也幸免于近三年来物业同行因母公司爆雷而受重创。十年饮冰虽不易，但庆幸没有“凉”。

这十年，这家公司也完成了从万科物业到万物云的蜕变：万科物业于2014年拓展商办物业，并在2019年12月完成对戴德梁行的并购整合；2015年开始拓展非万科集团的第三方项目，降低关联交易比例，直面外界对万科物业的两大诟病：一是只会做住宅；二是项目都是万科的。

第一，横向上，万物云不断丰富管理业态、在管面积翻了数十倍。和众多同行将物业定义为“为人服务”不同，朱保全认为物业的最大价值是帮助业主实现不动产资产的保值增值，并一再强调物业服务应有边界。这十年来，万科物业管理的载体也从住宅小区扩展至写字楼、购物中心、产业园，2017年还把业务触角伸向景区、街道、停车场、地下管道等城市公共空间。

第二，纵向上，朱保全立志重构物业，通过“蝶城+”、“企服+”两大战略，把万物云做成一家平台企业，在空间里做“生态”，围绕业主和客户资源去做家装、房屋经纪、社区商业等。

第三，在内部管理上，自2012年起，万物云每年拿出1%—2%的营业收入投到科技上，研发出了凤梨一号（远程自助服务机）、黑猫二号（通行设备管理系统）、飞鸽（员工调度系统）和灵石（边缘算力服务器）。

朱保全希望通过这些硬件和软件系统，改变物业行业根深蒂固的劳动密集属性，让凡是坐着不动的岗位用AI做替代，让所有不动的岗位更好地动起来，比如原本坐在每个小区物业服务中心的客服、物业缴费等工作可以让“凤梨一号”协助解决，背后有位于武汉的远程数据中心提供客服支撑。当然，这也让物业基层员工不再局限于客服、保安等单一工种，而能转岗去尝试更多岗位，充分发挥员工价值。科技作为工具，不应瞄准“管理劳动者”这一目标，而是去“管理劳动”。

十年回顾的故事已讲完，下一步呢？

新的市场环境需要物业公司做出应对，首先是面向住宅市场的竞争。随着青岛、重庆等城市对前期物业费开出限价令，更多城市的业委会成立占比逐步提高，许多住宅小区正从前期物业合同向正式物业合同过渡，这将引起住宅物业市场的重新洗牌：业主拥有更大话语权去更换物业、和物业公司议价等。

对此，万物云的应对方法是，推出“智选”产品，梳理了社区里的95个服务空间、1530个作业对象，共计508项作业SLA（服务事项），再从中分为158项必选服务、350项自选服务，业主可自选服务，把定价权还给业主，由此实现“弹性定价”。

万物云想通过“智选”杀入存量住宅物业，尤其是下沉到物业费单价在2.5元以下的市场，这是应对物业费限价的办法，也是当房地产开发新增面积可预见地变少之后，不得已而为之的外拓之道。

不过，下沉并非易事。朱保全解释，“2.5元物业费是一个分水岭，想要进入2.5元以下的物业服务市场，万科物业似乎也不太会做，而且原来的业主可能也不同意”。因此，自身能力和业主抗性，是万科物业发展过程中所受到的价格限制的瓶颈。以2.5元物业费为基准，价格往上走，空间会越来越窄，而如果往下走，空间才会越来越大。关键是万科物业具不具备这个能力，能否真正打开自己的价格区间。

除了住宅市场，万物云宣布与高和资本共同成立社商基金，运营和持有社区商业等重资产，要做“社区商业的头牌玩家”。

“十年饮冰”的下一句是“难凉热血”，表达出感怀过往艰辛和对理想抱负的执着，或者这才是这场睿见大会的题眼，也是万物云和朱保全走过从独立到独舞十年后的心境写照。