【案例背景】

老屋是传统村落空间最基本的组成单元，也是传承乡村文明和寄托乡思乡愁的根脉所在。随着城镇化持续推进，农村人口大量外流，农村房屋也随之闲置，成为沉睡的资源。一些长期无人居住的房屋日渐老旧破败，既埋下了安全隐患、影响了人居环境，也制约了乡村发展。2023年，北湖区在全省率先提出“唤醒老屋”行动计划，以市场化手段系统推进农村老屋、闲置房屋盘活利用，以房屋为媒介撬动各类资源要素注入乡村。一批老屋闲宅“旧瓶装新酒”蝶变焕新为党建党史馆、农产品展销馆、特色民宿、特色餐饮等各类业态，为乡村振兴注入了新的生机活力。

【基本情况】

1、区情简介。北湖区位于湖南省南部、郴州市中部，是郴州市政治、经济、文化中心，中国石墨之都，全国民族团结进步模范单位，湖南省发展县域经济十强县市区之一。地理位置优越，现已形成高速铁路、高速公路、国道纵贯南北，高速公路、高等级公路和省道横卧东西的四通八达交通格局，高铁站、火车站、机场均位于辖区。辖10个街道2个建制镇2个瑶族乡，村（居）委会161个，其中村委会91个，村（居）民小组3819个。北湖区土地总面积为818.53平方公里，全区总人口57.45万人，其中农村人口8.47万人。居民人均可支配收入47817元，农村居民人均可支配收入30282元。

2、行动背景。2022年2月22日中央一号文件《中共中央国务院关于做好2022年全面推进乡村振兴重点工作的意见》首次提出实施“拯救老屋行动”，开展传统村落集中连片保护利用示范。2022年10月16日，党的二十大报告中明确提出“坚持城乡融合发展，畅通城乡要素流动”。为深入贯彻党的二十大精神，扎实推进乡村全面振兴，北湖区通过多种方式盘活利用农村闲置房屋，在全省率先启动了“唤醒老屋”行动。

3、开展情况。按照“政府引导、镇村组织、市场运作、群众主体”总体思路，区级层面出台《北湖区“唤醒老屋”行动实施方案》《实施细则》《招募手册》等，制定了“唤醒老屋”行动“1+N”政策体系，明确组织机制、宣传策划、招商运营、政策保障等12项重点工作任务，搭好“唤醒老屋”工作体系“四梁八柱”。全面推进农村房屋产权登记和土地确权，镇、村党员干部全覆盖入户摸排辖区内老旧房屋、闲置房屋情况，根据房屋基本情况分类建立“一村一档、一组（片）一档、一房一档”老屋资源数据库，全区共摸排出闲置老屋2017栋，有流转意愿的830栋。通过“唤醒老屋”行动成功打造了红色教育基地1处——北湖区鲁塘镇陂副村（邓华故居），成功发展了小埠大院、小埠古村、枝青民宿、湖上云居、松隐等民宿、餐饮、研学、乡村旅游等典型案例46家，建设了茅坪村史馆、农耕文化馆、新田岭古村土特产展示体验馆等公益服务项目5个。枝青民宿项目作为“唤醒老屋”行动的立标打样的标杆，成为湖南省第二届旅发大会的观摩项目。

4、目标规划。2023年为试点示范年，以西河沿线区域为重点，以华塘镇茅坪村、塔水村为试点，力争盘活利用闲置房屋100栋、撬动社会投资1亿元，探索形成务实管用的组织体系、推进机制、配套政策、投资方式和运营模式。到2025年，“唤醒老屋”行动在全区广泛推开，力争盘活利用闲置房屋1000栋、撬动社会投资10亿元，推动农村人居环境大幅改善，公共基础设施有效加强，农村产业融合取得较大突破，农村面貌焕然一新。

【主要做法和成效】

“唤醒老屋”工作做到了“在拯救中唤醒”与“在唤醒中拯救”相结合，并同时努力“在唤醒中延伸”，充分体现了“拯救是目的，唤醒是手段，振兴是宗旨”。

1、在拯救中唤醒，就是对于乡村历史文化具有典型代表意义的老屋，先由政府负责修缮加固，然后再引入市场主体开展特色经营和维护。

北湖区“小埠大院”特色餐饮项目就是“在拯救中唤醒”的典型。小埠村有明清建筑老屋27栋，前期通过传统村落保护项目立项，对相关明清建筑风格的老屋进行了修缮和加固，然后引入云南客商方杰投入近2000万元，集中利用位置比较优越的4栋老屋，现已打造成了具有江南浓郁地方特色的特色餐饮场所，取名为“小埠大院”，并以此为依托拓展出农产品超市、汉服馆、民宿等多种经营设施。塔水树枝青民宿酒店项目外围的11栋老屋流转至村集体后，区委宣传部、区文联牵头协调安排项目资金并邀请作协、摄协、书协、美协、曲协等文艺家协会“一对一”对老屋进行“艺术改造”，建成文创工作室集群、自然教育研学基地、农业研学基地等功能区，为村民、游客提供沉浸式文化生活体验，为服务文艺创作、推动文化赋能、助力乡村振兴提供北湖样板。

2、在唤醒中拯救，就是依托乡村老屋的特定资源禀赋和市场开发潜力，先招商引入市场主体对老屋进行修缮加固，然后再由市场主体自主开展特色经营和维护。

北湖区华塘镇塔水村、茅坪村的做法就是“在唤醒中拯救”的典型。塔水村引进枝青民宿经营主体，整体承包56套老屋打造高端民宿，将集中流转老屋分别进行改造、翻修或重建，建成40套庭院式客房和餐厅、茶室、酒吧、KTV、健身房、游泳池、原生态菜园、观光牧场等一系列配套设施，打造全省综合型精品度假民宿标杆，吸引带动周边民宿产业发展和乡村人气。茅坪村共有老屋42栋，有意向流转的为20栋，目前已经签订流转协议的为15栋，已实现投入运营的为5栋。该村引入特色农业品牌“黑米姐姐”租用老屋开办线下体验馆，开设“围炉煮酒”“黑米粉”“黑米饭”等特色品鉴活动，吸引了大批游客热情参与。

3、在唤醒中延伸，就是将乡村老屋的概念从乡村振兴的需要出发，延伸到乡村老旧闲置房屋，将此类房屋的盘活利用一并纳入“唤醒老屋”工作范畴，充分发挥乡村各类老屋的利用价值。

北湖区宽洞村的做法就是“在唤醒中延伸”的典型。宽洞村利用紧靠着仰天湖景区的地域优势，投入60万元将原本闲置的宽洞小学用房采用仿古风格并融入现代元素改造成名为“宽洞之家”的民宿，2022年7月正式投入运营，旺季市场几乎一房难求，此举已经为村集体经济带来了可观的效益，并示范带动10户村民在自家发展民宿。塔水村38户村民联合成立“鹿岭民宿合作社”，以“农民出房、合作社经营、租金分红”模式将分散的闲置房屋集中管理运营。打造能参与、能互动的场景。在“唤醒”过程中，推动文化赋能，综合提升老屋“唤醒”后的利用。茅坪村1组村民将老屋集中流转给村集体，按照“租金保底+运营分成”方式获取财产性收益，全部盘活后预计带动村集体经济增收50%以上、村民人均年增收1万元以上。

【经验启示】

1、“唤醒老屋”应该深化对乡村文化的认识。乡村老屋极具历史沧桑感和文化厚重感，与中华优秀传统文化的传承密切相关，“唤醒老屋”理应首先成为乡村文化振兴的重要内容和方式。目前，传统村落中80%以上的古建筑都是民居，也就是农村老屋，文化底蕴深厚。但与文物相比，老屋的文化价值被长期忽视。北湖区“唤醒老屋”行动计划实施前后乡村面貌的鲜明反差、推进落实给乡村文化带来的巨大变化，根本上反映的是对农村文化的认识与深化。从全面清理破败危房、旱厕、残垣断壁到旧砖、旧瓦、旧木料等统一回收，用于园地围栏、诗画墙体、游步道建设，有效塑造出了乡村新的风貌，增添了乡村新的活力和魅力。北湖区秉持新发展理念，走出了一条老屋换新颜、产业焕新生、乡创唤“新人”的乡村振兴新路。

2、“唤醒老屋”要以点带面挖掘乡村潜力。一些长期闲置的房屋日渐老旧破败，既埋下了安全隐患，影响了农村人居环境，也制约了乡村发展。北湖区深刻认识乡村老屋在乡村振兴中的潜在价值，通过示范引领、梯次推进，吸引市场主体以租赁房屋等形式入驻老屋投资兴业，带动兴村富民，起到以点带面的示范推动作用。各村立足资源禀赋，坚持市场导向，依托盘活的老屋，不仅因地制宜发展具有浓郁地方特色的产业项目，而且力争做到物尽其用，将那些市场吸引力较弱的乡村老屋建设为乡风民俗展示馆和党群活动场所。“唤醒老屋”行动充分挖掘出乡村潜力，不断改善农村生产生活条件，提高农民生活质量和居住环境，令人产生乡村振兴路子不断走深走实的感觉。

3、“唤醒老屋”的手段和方式要多种多样不拘一格。“唤醒老屋”不是单纯地对乡村老屋实施修缮加固式的拯救，而是根据不同式样、不同风格的乡村老屋在乡村振兴中所具有的潜在历史文化价值和市场开发潜力，采用不同的方式和手段来唤醒。“唤醒老屋”工作与市场推广工作关系紧密，需要有组织地推动乡村老屋与市场资源要素深度融合，与一、二、三产业深度融合，因而在手段和方式上要多种多样，不拘一格。北湖区以“唤醒老屋”为切入点，以深化农村产权制度改革为抓手，以促进城乡要素自由流动为核心，以推进农村产业融合为关键，强化规划引领，统筹资源要素，动员各方力量，推动农业农村农民共同进步、生产生活生态和谐共融、田园农园乐园全民共享，加快形成城乡互补、全面融合、共同繁荣的新型城乡关系。

4、“唤醒老屋”要在政策措施上及时创新跟进。乡村老屋的唤醒过程实质上就是由自住房转作经营性用房的过程，由此提升了对相关房屋的安全性和消防等方面的要求。而现行的对经营性房屋安全和消防等方面的管理制度基本上是针对城镇而制定的，且城镇房屋的楼层一般都较高，而乡村老屋的楼层原则上不会超过三层楼，多数就是一到两层楼。用现行相关管理制度去管理，不仅有些要求难以达到，而且增加了经营者的一定负担。有必要在北湖区“唤醒老屋”工作的基础上，采取省市县三级联动的办法，有针对性地在相关管理制度和政策措施上创新跟进，以适应乡村振兴工作的实际需要。